Det tredje kvartalet präglades av den makroekonomiska utvecklingen med accelererande inflation, höjda räntor och en volatil marknad för obligationer och certifikat. Samtidigt kan jag konstatera att vår kärnverksamhet inom fastighetsförvaltning är stabil.
Efterfrågan på kontorslokaler är fortsatt god på de flesta marknader, trots oro i omvärlden och på finansmarknaden. Aktiviteten på hyresmarknaden för citynära logistik är samtidigt fortsatt hög. Nettouthyrningen uppgick till –42 mkr under det tredje kvartalet. Den negativa siffran är helt hänförlig till en uppsägning uppgående till –43 mkr i Kista i norra Stockholm. Under den senaste 12-månadersperioden uppgick nettouthyrningen till 68 mkr. Det visar ändå på en god återhämtning efter pandemin. Bland tecknade hyresavtal under kvartalet kan nämnas två stycken i New York med ett sammanlagt årligt kontraktsvärde om 18 mkr.
Under perioden januari–september ökade driftsöverskottet med 82 procent till 2 233 mkr samtidigt som förvaltningsresultatet förbättrades med 66 procent till 1 346 mkr.
Som en följd av att det geopolitiska läget snabbt förändrats har vi extra fokus på de makroekonomiska effekter som uppstår. Accelererande inflation och brist på energi med höga priser som följd, skapar osäkerhet. Corem prissäkrar löpande en hög andel av elförbrukningen men trots detta utgjorde stigande energikostnader i det svenska fastighetsbeståndet cirka 25 mkr av ökningen i fastighetskostnaderna under det tredje kvartalet. Nettoeffekten för Corem är dock lägre i och med att en stor del av Corems energikostnader vidarefaktureras till hyresgästerna. Generellt sett har vi stort fokus på kostnadseffektivitet i alla delar av bolaget och ser med anledning av ökande energikostnader ett ökat intresse från hyresgästerna att vi ska genomföra energibesparande investeringar, inklusive installerande av solceller.
Stigande inflation har samtidigt en positiv effekt på Corems hyresintäkter då 84 procent av våra svenska hyresavtal, mätt i kontraktsvärde, är indexerade mot konsumentprisindex (KPI). Under 2022 innebär detta en positiv effekt på hyresintäkterna om cirka 90 mkr, och om inflationen i oktober 2022 uppgår till 10 procent blir den positiva effekten under 2023 cirka 340 mkr. Vi är medvetna om att högre hyra, i kombination med stigande energikostnader, är en utmaning för vissa hyresgäster men vår bedömning är att det totalt sett inte kommer att vara några större problem att genomföra denna kontraktsbaserade hyreshöjning 2023. I dialogen med hyresgästerna ser vi det som viktigt att föra fram att den inflationsindexerade hyreshöjningen under 2023 sker samtidigt som fastighetsbolagens kostnader ökar, inte minst vad gäller elkostnader och räntekostnader.
Till följd av den kraftigt stigande inflationen, med högre räntor som följd, står hela fastighetssektorn inför en period av allt högre finansiella kostnader. Finansmarknaden har visat sig alltmer volatil, vilket Corem bland annat kunde konstatera i slutet av september då vi beslöt att, på grund av rådande marknadsförhållanden, inte genomföra en föreslagen emission av gröna seniora icke-säkerställda obligationer. Av samma anledning återkallades också ett återköpserbjudande av utestående obligationer. Corem har inga obligationsförfall under resten av 2022. Under det första och andra kvartalet 2023 uppgår förfallen till 484 mkr, respektive 700 mkr.
Vi arbetar kontinuerligt med att säkra en stabil, långsiktig finansiering och begränsar ränterisken genom såväl ränteswappar som räntetak. Vid kvartalets slut var 70 procent av Corems räntebärande skulder räntesäkrade eller löper med fast ränta.
Corem har en hög andel bankfinansiering. Per den 30 september uppgick krediter i bank till 75 procent av de räntebärande skulderna. Detta ger stabilitet i tider av volatilitet i kapitalmarknaden. Under det tredje kvartalet har Corem refinansierat ett antal banklån till i stort sett oförändrad marginal över Stibor. För att balansera det volatila marknadsläget för framför allt obligationer och certifikat utreder vi löpande möjligheterna till att öka andelen bankfinansiering ytterligare samt att avyttra fastigheter av lägre strategiskt värde. Vi har i dagsläget ett antal diskussioner igång avseende avyttringar av både enskilda fastigheter och portföljer av fastigheter.
Som ett steg i den fortsatta renodlingen av fastighetsbeståndet frånträdde Corem den 1 september sex fastigheter i Växjö och Jönköping för 615 mkr. Och under det tredje kvartalet tillkännagavs att avtal tecknats om att avyttra sju fastigheter i Borås, Lerum och Göteborg för 200 mkr, vilka frånträddes den 3 oktober. Totalt sett gjordes dessa båda transaktioner i linje med bokfört värde. Vi planerar att fortsätta renodla portföljen och räknar med att vara nettosäljare av fastigheter även under 2023.
Inom projektutveckling är vår ambition att genom varje enskilt projekt förbättra bolagets kassaflöde vilket indirekt bidrar till värdeutvecklingen av fastighetsbeståndet. Beslut om nya investeringar tas nu i en kontext med högre byggpriser och där kapitalkostnaden för genomförandet ökat varför aktiviteten i projektverksamheten reduceras till de allra mest lönsamma projekten.
Våra två största pågående nybyggnationsprojekt är två högkvalitativa kontorsbyggnader med hög miljöklassificering i attraktiva lägen på Manhattan vilka nu är exteriört färdigställda men där interiöra hyresgästanpassningar kommer att löpa vidare under 2022 och 2023. Under kvartalet har två ytterligare hyreskontrakt signerats i projektet 1245 Broadway. Mediaunderhållningsföretaget 101 Studios kommer att förhyra cirka 770 kvm och det digitala marknadsföringsföretaget GumGum kommer att förhyra cirka 555 kvm. Inflyttning är planerad till våren respektive sommaren 2023. Det totala årliga kontraktsvärdet för samtliga hittills tecknade hyresavtal i USA uppgår till cirka 105 mkr. Den genomsnittliga hyran uppgår till drygt 12 000 kr per kvadratmeter. Vi fortsätter att se en återhämtning efter pandemin för nya kontorsbyggnader i premiumsegmentet i New York och ser fram emot ytterligare tecknade hyresavtal under 2022 och 2023.
Sammanfattningsvis, gläds jag åt ett bra förvaltningsresultat trots utmanande makroekonomiska tider och en volatil finansmarknad. Tillsammans fortsätter vi på Corem att utveckla och optimera verksamheten och fastighetsbeståndet ytterligare med ett oförändrat fokus på lokal förvaltning nära kunden.
Eva Landén, VD
Stockholm 25 oktober 2022
