VD har ordet

Stabil verksamhet inom fastighetsförvaltning

Efterfrågan på kontorslokaler är fortsatt relativt god på de flesta marknader, detta trots oro i omvärlden och på finansmarknaden. Aktiviteten på hyresmarknaden för citynära logistik är samtidigt fortsatt hög. Nettouthyrningen uppgick till 4 mkr under det fjärde kvartalet och aktiviteten i uthyrningsverksamheten har sammantaget varit hög under året. Totalt tecknades och omförhandlades totalt 1 528 hyresavtal motsvarande ett kontraktsvärde om 501 mkr. Detta vittnar fortsatt om en välmående kärnaffär. Bland tecknade hyresavtal under kvartalet kan nämnas uthyrningen till WonderView Studios i New York om cirka 770 kvm och till Länsstyrelsen i Örebro om cirka 3 900 kvm.

Under året ökade driftsöverskottet med 55 procent till 2 933 mkr samtidigt som förvaltningsresultatet förbättrades med 42 procent till 1 675 mkr.

Ett transaktionsintensivt kvartal

Corem kommunicerade under året att vi avser renodla beståndet ytterligare och att därmed vara nettosäljare under såväl 2022 som 2023. Trots utmanande tider ser vi att det finns en fortsatt fungerande transaktionsmarknad. Under det sista kvartalet 2022 ingicks avtal om avyttringar motsvarande 5 585 mkr gällande totalt 53 fastigheter. Under januari 2023 har Corem avyttrat resterande innehav i Castellum, totalt 8,7 miljoner aktier.

2022 års största transaktion kommunicerades i mitten av december. Corem avyttrar genom denna en portfölj om totalt 47 fastigheter till Blackstone med frånträde under februari respektive april 2023. Genom transaktionen frigörs kapital för att stärka Corems långsiktiga finansiella kapacitet, samt till prioriterade investeringar. Genom avyttringarna renodlar vi beståndet ytterligare och skapar med slutlikviden ett större handlingsutrymme i tider av finansiell osäkerhet.

Under årets sista kvartal har vi skrivit ned fastighetsvärdena med knappt 4 procent. Det sker mot bakgrund av de nya omvärldsförhållanden vi verkar i med högre räntor och stigande inflation. De transaktioner som avtalats och genomförts under året har dock i regel skett nära bokförda värden. Detta visar på en stabilitet i värderingsprocessen.

Högre räntor och en volatil finansmarknad

Hela fastighetssektorn står inför en period av allt högre finansiella kostnader till följd av de höjda räntorna. Finansmarknaden har samtidigt visat sig alltmer volatil. Vi arbetar kontinuerligt med att säkra en stabil, långsiktig finansiering och begränsar ränterisken genom såväl ränteswappar som räntetak. Vår andel bankfinansiering ökar gradvis, vilket ger ökad stabilitet i tider av volatilitet i kapitalmarknaden. Corem har obligationsförfall under 2023 som uppgår till 2 934 mkr där utestående obligationsförfall om 484 mkr i februari kommer att återbetalas på förfallodag utan att refinansieras.

Indexerade hyror

Hög inflation och stigande energipriser skapar fortsatt osäkerhet.
Stigande inflation påverkar verksamheten på flera sätt. Det ger ökade kostnader i projekt och i den löpande fastighetsdriften, men har samtidigt en positiv effekt på bolagets hyresintäkter då svenska hyresavtal typiskt sett är indexerade mot konsumentprisindex (KPI). Under 2022 innebar detta en effekt på hyresintäkterna om cirka 90 mkr och under 2023 förväntas det bidra med ökade hyresintäkter om drygt 300 mkr.

Under året hade Corem ökade energikostnader i det svenska beståndet om cirka 18 mkr. Generellt sett har vi stort fokus på kostnadseffektivitet i alla delar av bolaget och ser med anledning av ökande energikostnader ett ökat intresse även från hyresgästerna för energibesparande investeringar och åtgärder. Vårt mål för 2022 var en enförbrukning om

Värdeskapande projektutveckling

Projektutveckling och investeringar i våra fastigheter syftar alltid till att bidra med ett ökat kassaflöde vilket också bidrar till värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet. Beslut om nya investeringar tas nu i en kontext med högre byggpriser och ökad kapitalkostnad varför vi fokuserar på att färdigställa och avsluta pågående projekt samt reducerar projektstarter till de allra mest lönsamma projekten.

Vi hade under februari 2023 glädjen att meddela en större uthyrning till Riksbanken i projektfastigheten Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan i Stockholm. Fastigheten har genomgått en omfattande ombyggnation och modernisering såväl invändigt som utvändigt och återfår i och med detta sin forna glans. Avtalet löper över 6 år, med förväntad inflytt under slutet av 2023. Utöver detta planeras för restaurang och kafé i gatuplan vilket kommer att bidra ytterligare till den positiva utvecklingen i området.

Våra två största pågående nybyggnationsprojekt är två högkvalitativa kontorsbyggnader med hög miljöklassificering i attraktiva lägen på Manhattan vilka nu är exteriört färdigställda och där interiöra hyresgästanpassningar kommer att löpa vidare även under 2023. Under det sista kvartalet tecknades som nämnts hyresavtal med WonderView Studios avseende cirka 770 kvm i projektet 1245 Broadway. Under inledningen av 2023 tecknades också ett hyresavtal med marknadsföringsbyrån R/GA avseende cirka 1 600 kvm i projektfastigheten 28&7 med omedelbar inflyttning. Det totala årliga kontraktsvärdet för samtliga hittills tecknade hyresavtal i USA uppgår till cirka 11 miljoner USD och den genomsnittliga hyran uppgår till motsvarande drygt 11 000 kr per kvadratmeter. Vi fortsätter att se en återhämtning efter pandemin för nya kontorsbyggnader i premiumsegmentet i New York och ser fram emot ytterligare tecknade hyresavtal under 2023.

Sammanfattningsvis har vi lagt ännu ett år till handlingarna, ett år präglat av en snabb ränteuppgång, stigande priser och en finansmarknad i obalans. Men trots makroekonomiska utmaningar gläds jag åt ett bra förvaltningsresultat och en kärnaffär som bidrar med fina flöden till verksamheten.

Tillsammans fortsätter vi på Corem att utveckla och optimera verksamheten och fastighetsbeståndet med ett oförändrat fokus på lokal förvaltning nära kunden. Stort tack alla medarbetare för ytterligare ett år!

Eva Landén, VD
Stockholm 21 februari 2023