VD har ordet

Omvärld i förändring

Vi verkar fortsatt i en utmanande omvärld men där tecken på stabilisering börjar synas. Inflationen ökade något det senaste kvartalet men har innan dess varit stabiliserad på en lägre nivå sedan flera kvartal. Räntorna ligger dock fortsatt kvar på relativt höga nivåer, särskilt i USA. Samtidigt påverkar geopolitik och en avvaktande konjunktur investeringsklimatet globalt. För fastighetssektorn har det inneburit en hög grad av osäkerhet, där både kapitalkostnader och efterfrågan på nya lokaler varit volatila. Under kvartalet har vi dock sett en gradvis förbättring i såväl marginaler som i transaktionsklimatet.

I denna miljö har vår strategi varit tydlig, att fortsätta skapa värde genom effektiv förvaltning, aktiv portföljstyrning och finansiell konsolidering. Detta är åtgärder som stärker Corem för framtiden – men också ger oss handlingsutrymme här och nu.

Operativ stabilitet och fortsatt affärsdriv

Driftnettot i jämförbart bestånd är för det första halvåret i nivå med föregående år och kostnaderna har minskat med 4 procent. Särskilt glädjande är att nettouthyrningen varit positiv under kvartalet. Detta ser vi som ett tydligt styrketecken givet det nuvarande marknadsläget där det på den relativt svaga hyresmarknaden råder stor konkurrens. Nettouthyrningen uppgår till 10 miljoner kronor för det andra kvartalet och är ett kvitto på vår förmåga att skapa lokaler som matchar efterfrågan och vårt långsiktiga arbete med att bibehålla ett starkt kunderbjudande. Under kvartalet har vi tecknat ett flertal hyresavtal, bland annat ett tioårigt avtal med Norrköpings kommun om 3 300 kvadratmeter, ett sju- årigt avtal med Smartoptics som byter lokal och utökar med 1 800 kvadratmeter till 4 100 kvadratmeter i Kista, samt ett nioårigt avtal med Region Stockholm om 1 700 kvadratmeter i Globenområdet. I New York tecknades avtal i projektfastigheten 1245 Broadway om cirka 600 kvadratmeter med ett finansbolag.

På kostnadssidan tar vi tydliga steg för en fortsatt effektivisering av våra driftskostnader. Även om vi är hjälpta av en mildare vinter under inledningen av året ser vi även att driftoptimerande åtgärder och förbrukningssänkande energiprojekt löpande får genomslag i beståndet.

Strategiska försäljningar – mot en mer fokuserad portfölj

Under andra kvartalet har vi genomfört flera större försäljningar med syfte att frigöra kapital, minska risk och fokusera vår portfölj geografiskt. I juni annonserade vi försäljningen av en portfölj om fem fastigheter till Castellum, till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 1,7 miljarder kronor. Portföljen består av kontors- och hotellfastigheter i Örebro, Linköping och Uppsala – starka orter men där dessa objekt generellt är färdigutvecklade fastigheter och därmed lämpliga för avyttring. Genom affären lämnar vi Örebro vilket också gör detta till en geografisk renodling för oss.

Parallellt har vi tecknat avtal om försäljning av en fastighet i New York, 28&7, vilket markerar nästa steg i vår gradvisa avveckling av vårt projektengagemang i USA. Projektet 28&7 kommer att resultera i en nettoresultateffekt om –215 miljoner kronor. Det är såklart ett utfall som vi är långt ifrån nöjda med men som för projektet ifråga har att göra med en utmanande kombination av negativa marknadsförutsättningar under projekttiden. Denna blev cirka två år längre än planerat, främst på grund av pandemin som mer eller mindre lamslog den amerikanska fastighetsmarknaden under ett par år men också av ökade finansieringskostnader och högre avkastningskrav till följd av de högre räntorna än vad som rådde vid projektstarten 2019. Vårt andra pågående projekt i USA, 1245 Broadway, står sig bättre ekonomiskt tack vare högre snitthyror och längre avtalstider.

Att avyttra i USA är en logisk fortsättning på den riktning vi stakat ut – att fokusera våra resurser till Sverige i första hand, och då särskilt till tillväxtorter där vi ser långsiktig efterfrågan och potential.

Under det första halvåret summerar Corems samtliga frånträdda och avtalade avyttringar till närmare 3,5 miljarder i underliggande fastighetsvärde, med en total nettoresultateffekt om cirka –135 mkr.

Vår målsättning, att under året avyttra fastigheter för mer än 5 miljarder kronor, ligger fast och där är vi redan en god bit på väg. Vi ser fortsatt intresse för våra fastigheter från både svenska och internationella investerare. Även om transaktionsvolymerna generellt är lägre än tidigare år finns det efterfrågan på högkvalitativa och hållbara fastigheter i urbana knutpunkter vilket ger oss handlingsutrymme.

Finansiell förstärkning och kapitalåtgärder

Några av våra viktigaste initiativ under årets första halvår har syftat till att stärka balansräkningen. I februari löste vi obligationer om cirka 1,4 miljarder kronor samt ett lån i USD om cirka 500 miljoner kronor, samtidigt som vi emitterade en ny grön obligation om 1 miljard kronor med förfall 2028.

Vidare genomförde vi i juni en riktad nyemission av 192 miljoner B-aktier, vilket tillför bolaget 939 miljoner kronor inkluderande även den andra tranche som är aktuell för beslut vid den kommande extra bolagsstämman. Nyemissionen syftar till att förbättra vår kapitalstruktur, minska nettoskuldsättningen och skapa förutsättningar att återbetala den utestående hybridobligationen om cirka 1,1 miljarder kronor.

Resultatet av flera större refinansieringar syns i vår kapitalbindning, där avtalsvolymen som förfaller under 2025 har minskat från cirka 18 miljarder vid årsskiftet till 5 miljarder per den sista juni. Vi har under det andra kvartalet också gjort en omstrukturering av ränteswappar om cirka 3 miljarder, som har påverkat den fasta räntan i positiv riktning. Dessutom har nya swappar om 1 miljard tecknats under kvartalet, på bra nivåer.

Under kvartalet har vi också sålt delar av vårt innehav i Klövern där vi nu ligger kvar med en ägarandel om cirka 8 procent.

Dessa finansiella åtgärder förbättrar vår finansiella ställning på sikt och vi rör oss gradvis framåt mot våra mål, med förutsättningar att utveckla värden inom fastighetsbeståndet.

Fokus framåt

Arbetet med att stärka vår balansräkning är på inget sätt avslutat. Vi fortsätter på inslagen väg och för fortsatt optimering.

Omvärldsläget medför utmaningar men vi står väl rustade inför det andra halvåret, med en mer fokuserad portfölj och fortsatt stabil uthyrning. Lägg därtill en stärkt finansiell grund, som drar ytterligare fördel av vårt sikte på lösen av hybridobligationen liksom av det fortsatta arbetet med portföljen.

Vi lägger ett händelsrikt halvår bakom oss där vi agerat med långsiktighet, och går framåt med goda förutsättningar att skapa ökande aktieägarvärde.

Jag vill nu önska glad sommar samt rikta ett stort tack till alla medarbetare, hyresgäster och aktieägare som hela tiden bidrar till Corems utveckling.

Rutger Arnhult, verkställande direktör
Stockholm, 11 juli 2025