VD har ordet

I flera år har vi verkat på en marknad som har påverkats av såväl effekter av en pandemi, ett utmanande geopolitiskt klimat och ett finansiellt läge med höjda räntor och en stigande inflation. Lägg därtill en obligationsmarknad som under en period var mer eller mindre helt stängd så kan man snabbt slå fast att affärsklimatet varit i högsta grad utmanande. Alla fastighetsbolag har kämpat med nedpressade värden och ökade finansiella kostnader och de som varit tungt exponerade mot obligationsmarknaden har behövt sälja delar av bestånden för att hantera sina förfall, så också vi.

Nya Corem

Corem har manövrerat genom de här åren på ett klarsynt sätt och därför är vi ett mindre bolag idag. Vi har krympt vår tillgångsmassa och våra projektåtaganden avsevärt. Vi prioriterar hyresgästanpassningar framför större investeringar och även om det i våra större pågående projekt återstår cirka 500 miljoner kronor att investera så bidrar de samtidigt med 322 miljoner kronor i årligt hyresvärde.

Vi har under två och ett halvt år sålt över 220 fastigheter och vi har därigenom nästintill halverat vår obligationsskuldsättning. Under det första halvåret 2024 frånträddes eller avtalades om avyttring av totalt 33 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 2,7 miljarder kronor. Bland annat frånträdde vi hela vårt bestånd i Jönköping. Arbetet fortsätter i högsta grad men det är väldigt skönt att känna att det nog inte längre kommer bli värre innan det blir bättre.

Nu ser vi åter en inflation av mer kontrollerad karaktär, ett på sikt mer gynnsamt ränteläge och en obligationsmarknad som öppnat upp igen. Även avkastningskraven har nu sannolikt nått sin peaknivå och transaktionsmarknaden, som i Sverige aldrig blev helt inaktiv, har stabiliserats. Detta sammantaget är såklart otroligt positivt och vi kan fullt ut fokusera på vårt nya, något mindre Corem och att i den kostymen ta oss an framtiden.

Trygg kärnaffär

Hyresmarknaden generellt visar på en fortsatt relativt god efterfrågan. Farhågan efter pandemin, att kontorens storhetstid skulle vara över kan vi lägga till handlingarna. Närvaron på kontoren ökar även om förväntningar på möjlighet till hybridarbete består. Att vi har passerat räntetoppen påverkar såklart även våra hyresgäster positivt och det återspeglas i dialogen med såväl nya som befintliga kunder samt i antalet lokalförfrågningar. Förhandlingsprocesserna är fortsatt relativt långa men hyresmarknaden är aktiv och det visar sig också i våra uthyrningssiffror. Nettouthyrningen uppgick till 37 miljoner kronor i kvartalet och till 87 miljoner kronor för det första halvåret.

Hittills i år har Corem tecknat över 400 hyresavtal till ett värde av cirka 300 miljoner kronor. Särskilt glädjande är att vi under det gångna kvartalet hyrt ut cirka 3 500 kvadratmeter till Kustbevakningen och cirka 1 500 kvadratmeter till Freemelt i fastigheten Majorna 219:7, i Fiskhamnsområdet i Göteborg. I området pågår en spännande omdaning från industri- och hamnverksamhet till citynära modernt kontorsområde. Vi har också tecknat fem nya hyresavtal i New York under kvartalet motsvarande totalt cirka 2 350 kvadratmeter, bland annat restaurangytan i 1245 Broadway till JKS Restaurants och häromveckan ytterligare ett avtal om 380 kvadratmeter i 28&7 till Garden Intelligence.

Driftsöverskottet har totalt sett minskat i och med den förändrade sammansättningen av beståndet men i jämförbart bestånd ökade driftsöverskottet med 1 procent och intäkterna med 4 procent. Förvaltningsresultatet uppgick till 517 miljoner kronor för det första halvåret. Det hålls tillbaka jämfört med föregående år till följd av för- säljningar och högre marknadsräntor. Periodens resultat, det vill säga resultatet efter till exempel värdeförändringar och skatt, var återigen positivt efter cirka två år av betydande negativa värdeförändringar och uppgick för det första halvåret 2024 till 6 miljoner kronor.
Våra nyckeltal för såväl överskottsgrad som ekonomisk uthyrningsgrad har efter försäljningarna successivt kommit ner något. Men med tanke på den starka nettouthyrning vi uppvisat hittills i år och under föregående år är vi trygga med att motsatt effekt successivt kommer att få genomslag i nyckeltalen även om en del uthyrningar får effekt först under 2025 och 2026. Uthyrningsgraden i det andra kvartalet uppgick, likt föregående kvartal, till 86 procent och överskottsgraden uppgick till 65 procent för det första halvåret.

Fokus på stärkt balansräkning

Som nämnts ovan har Corem under en längre tid haft stort fokus på att minska skuldsättningen och därmed stärka balansräkningen. Det gör vi genom såväl amortering av bankskulder som lösen av obligationer. Vi har hanterat två stora obligationsförfall om totalt 2,3 miljarder kronor under kvartalet som lösts i sin helhet och vi har därtill gjort återköp om närmare 1 miljard kronor i obligationer som förfaller i oktober 2024 respektive februari 2025.

Sedan årsskiftet har vi sett en tilltagande likviditet i kapitalmarknaden vilket också medfört krympande kreditmarginaler. Det har därmed återigen funnits förutsättningar för att ta upp nya lån i obligationsmarknaden varför vi också emitterat nya gröna obligationer under det första halvåret om totalt 2,3 miljarder kronor.

Vi kommer fortsatt lägga stort fokus på vår finansiering och på att långsiktigt sänka vår belåningsgrad. Den räntebärande skulden uppgick vid det andra kvartalets utgång till 32,2 miljarder kronor.

En optimerad verksamhet

Vi ser med tillförsikt fram emot ett förbättrat affärsklimat i vilket vi kan fortsätta att optimera vår verksamhet och att, efter våra stora försäljningar, fokusera på att återigen höja uthyrningsgrad och överskottsgrad. Med det fortsatta arbetet att stärka balansräkningen är vi också väl riggade för rådande marknadsförutsättningar och för snabba omställningar i marknaden.

Jag vill önska såväl medarbetare som investerare och hyresgäster en mycket trevlig sommar!

Rutger Arnhult
Verkställande direktör

Stockholm 12 juli 2024